家賃滞納!賃貸トラブル解決法 

家賃値下げパーフェクトガイド!!元賃貸不動産会社のトップ賃貸営業マンが初めて明かす 初期費用削減・賃料減額交渉・更新料ゼロ・敷金返還トラブルゼロの賃貸契約コスト削減マニュアル

貸す側・借りる側どちらのトラブルもしっかり解決する方法を教えます。法的な解決で両方ともスッキリしましょう。

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無断で物件を改造された

「信頼関係の破壊」が認められれば契約解除は可能

貸借物件の所有権はあくまでも、貸主が持っている物なので借主が無断で改造することは認められていません。

特約としても、増改築を行うためには貸主の承諾が必要とし、無断で行った場合には契約解除が認められるとされています。

ただ、用法遵守義務違反、増改築禁止違反があったとしても信頼関係が破壊されたと判断されなければ、契約解除することは出来ません。

キャバクラと通常の店舗事務所を比較すると、使用目的は大きく異なり、周囲に与える影響というのも異なります。

無断でキャバクラ営業しているとなると、信頼関係の破壊と判断される可能性は高いといえます。


契約解除が認められたケース

過去の判決で、信頼関係の破壊が認められたのは以下のケースです。

今までは入口のドアとして使用していたものを別の壁を入り口に替え、内装クロスの張り替え・電気照明・その他内装工事を無断で行った。

この場合には、改変が加えられたことと改造のための承諾を全く得ようとしていなかったことが決め手となり、信頼関係の破壊が認められました。

ファッション関連の店舗からアイスクリーム店へと業種変更したケースもあります。

この場合には貸主からの合意を大きく超えた改装となり、窓・天井・床・壁をすべて取り外すという大きな工事となりました。

貸借部分の基本構造は変更していないという主張もあったのですが、改装範囲を合意したレベルを超えたこと、業種変更に偽りがあったことなどが考慮され契約解除が認められました。


契約解除が認められなかったケース

使用方法を守らなかったり、無断で増改築が行われていたとしても、経緯や程度によっては信頼関係が破壊されていないと判断されることもあります。

借主が物件にシャッター4基を無断で設置し、壁面・天井を撤去した。

という事案があったのですが、この増改築は通行人への危害防止・雨漏り防止で行われるという使用目的によって緊急性・必要性・合理性があると認められたため、物件使用に関しての違反にはあたらないと判断されました。

貸借物件の裏の空き地にバラック風仮建築物を承諾なしで建てた件についても、貸借物件の基本構造を変更しておらず、物件も簡単に撤去できるレベルだったため契約解除は認められていません。

契約解除できるかできないかは、増改築の経緯・程度・建物の構造・原状回復の難易が重要な判断材料となるようです。

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