家賃滞納!賃貸トラブル解決法 

家賃値下げパーフェクトガイド!!元賃貸不動産会社のトップ賃貸営業マンが初めて明かす 初期費用削減・賃料減額交渉・更新料ゼロ・敷金返還トラブルゼロの賃貸契約コスト削減マニュアル

貸す側・借りる側どちらのトラブルもしっかり解決する方法を教えます。法的な解決で両方ともスッキリしましょう。

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住居として部屋を貸したのに学習塾として使われていた

学習塾としての使用は用法遵守義務違反

賃貸借は使用目的を定めて契約するものであるため、目的に従った使用をしなければなりません。

契約書には住居使用と記載されているのにも関わらず、学習塾として使用しているなら用法遵守義務に違反していることになります。

ただ、これに違反しているからといって、信頼関係が破壊されたとは判断されにくいため、この理由だけで契約解除することは難しいでしょう。


用法遵守義務違反が争点となった判例

過去には用法遵守違反によって契約解除になったケース、契約解除にならなかったケースがあります。

無効になったケースの一つが、活版印刷の工場兼事務所に使用していた建物を写真印刷の製版のための作業所に変更したことの問題です。

この場合には、変更したことによって、より静かに清潔に使用されると判断されたため貸主には不利益を及ぼさないと判断されたことから契約解除が認められませんでした。

逆に有効になったケースとして、会社の事務所使用だったものをテレホンクラブとして使用したいたことが問題となりました。

この場合は借主のテレホンクラブ営業によって、ビル自体の品位が損なわれるということ・契約する際に使用目的を隠していたこと・周囲から苦情が出ていること。

これらを考慮した上で、契約解除有効と判決されました。

この他にも、貸室を暴力団事務所と使用していたことで契約解除有効となったケースもあります。


使用目的を守らなかったことで信頼関係が破壊されたか

用法遵守義務違反を理由に契約解除する場合には、

@契約成立までの経緯

A用法遵守義務違反に関する貸主と借主間の交渉の経緯

B借家に及ぼす影響

C近隣住民への迷惑の有無・程度

D貸主・借主両方の事情を総合的に分析

これらを判断材料とし、決定しているようです。

過去の判決に、学習塾の生徒数6名、6畳間を汚さないように絨毯をひいている、建物に傷や汚れがない、その後廃業し建物を住居専用に変更。

これらの理由から信頼関係が破壊されたまでとは判断されず、無効になったケースもあります。

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