家賃滞納!賃貸トラブル解決法 

家賃値下げパーフェクトガイド!!元賃貸不動産会社のトップ賃貸営業マンが初めて明かす 初期費用削減・賃料減額交渉・更新料ゼロ・敷金返還トラブルゼロの賃貸契約コスト削減マニュアル

貸す側・借りる側どちらのトラブルもしっかり解決する方法を教えます。法的な解決で両方ともスッキリしましょう。

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入居者が3ヶ月分の家賃を滞納している

家賃の支払いはもっとも基本的な義務

賃貸借契約は貸主から部屋・建物を借り、その対価として賃料を支払うため、賃料を支払う事は借主にとって基本的な義務といえます。

貸主としても、生活がかかっているため家賃滞納などがある場合には大きな損害となります。

そのため、「一度でも賃料の支払いを怠った時には契約解除することができる」という内容で契約することも珍しくありません。

ただし、逆の立場である借主も生活や事業の為に借りているため、即刻退去となると大変困るものです。

そのため、契約書に記載されていたとしても、一度の家賃滞納だけで契約解除することは難しいと判断されるようです。

過去の判例からみても、何度も家賃不払いが重なった時に契約解除が認められています。

具体的に何度の不払いによって契約解除が認められるという基準があるわけではなく、裁判によってまちまちといえます。

二か月の不払いで有効になったケースもあれば、7か月不払いでも無効と判断されたこともあります。

やはりポイントは当事者間の信頼関係が破壊されたかどうか?によるものでしょう。


信頼関係が破壊されているか?

賃貸借契約は一回限りの売買契約とは違い、数カ月から数年の継続があるため信頼関係は必要不可欠といえます。

そのため、契約解除には信頼関係が破壊されたかどうかが鍵となり、不払いによって信頼関係が破壊されていないと判断されれば、契約解除することは許されないのです。

信頼関係の破壊に関して、裁判所が判断材料とするのは、不払いの理由・金額・期間・供託の手続きの有無などです。

もちろん、借主が支払う誠意がなかったり、やむを得ない理由がない限り、契約解除の可能性は極めて高いといえます。


契約書に「催告不要」の特約があったら

貸主側が借主に対して家賃催告なく、一方的に契約解除できるということを契約書に記載していた場合でも、催告手続きはしておいた方が無難といえます。

一方的な契約解除に関しては、やむを得ない事情の時のみ有効としているため、貸主は借主に対して一定の期間を定めて、期間内に家賃を支払うように請求しておくべきです。

その期間の基準は設けられていませんが、通常1週間程度という相場があります。

家賃請求・契約解除の意思表示をしたことについては裁判の時に証拠として提出する必要があるため、内容証明と配達証明郵便で書面にしておくことが必要です。

書面の内容は「この書面受領後、1週間以内に未払い賃料○○○円が支払われない場合は、賃貸借契約を解除するとの意思表示をします」と記載しておきましょう。

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