家賃滞納!賃貸トラブル解決法 

家賃値下げパーフェクトガイド!!元賃貸不動産会社のトップ賃貸営業マンが初めて明かす 初期費用削減・賃料減額交渉・更新料ゼロ・敷金返還トラブルゼロの賃貸契約コスト削減マニュアル

貸す側・借りる側どちらのトラブルもしっかり解決する方法を教えます。法的な解決で両方ともスッキリしましょう。

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原状回復トラブルを避けるために貸主・借主が気をつけること

契約を結ぶ時は契約書の記載内容を確認する

賃貸借契約書を準備するのは貸主もしくは仲介業者になるため、「入居期間中に生じた通常の使用に伴う損耗を含むすべての損耗について、借主が補修義務を負う」のような不当な条項が記載されたもので契約させられることがあります。

十分に把握しないまま、契約する借主も多いため、十分注意すべきです。

判例としては「通常の使用による損耗は建物の償却であり家賃に含まれているのであるから、通常使用による損耗は原則として貸主が負担すべきである」と判断されるため、限定的なケースでしか認められる事はありません。

借主側の注意も必要なのですが、貸主側としては契約書に記載されている原状回復に関する特約が有効になるのか?ならないのかを十分把握した状態で、契約書を作成すべきですね。


入居時・退去時の物件チェック

原状回復費用を算出するには、引き渡し時と明け渡し時の物件状態を比較し、部分的に傷んでいるところを確定していきます。

例えば、原状回復でのトラブルによって訴訟が起きた時に、貸主は「畳の焦げ跡は借主が入居後につくった」と主張。

逆に借主は「焦げ跡は入居前からあったもの」と主張。

このように主張の食い違いはよくあることです。

賃貸借契約が結ばれる前にあった損耗に関しては、当然借主側が負担する義務はありません。

ただ、契約前の損耗だという事を立証しなければ裁判には勝てないでしょう。

長期的な話し合いや訴訟にまで発展させないためにも、事前のトラブル回避策は必要です。

そのためにも「物件状況確認チェックリスト」というものを作成し、事前に物件の状態を把握。損耗時期・箇所・程度なども事前に把握しておくことが勧められるのですが、出来れば両者立ち会いのもとで行うほうが良いとされています。

傷などが目立つ箇所に関しては写真などの証拠を残しておき、その際の日付なども入れておきます。

また、契約期間中に発生した結露やカビなどの問題は借主にすぐ報告するように心がけておきましょう。

報告が遅れることによって問題が深刻化すれば、無用な争いに発展します恐れがあるからです。


経過年数グラフの出発点の合意

修復対象物の価値というものは時間の経過によって減少していきます。

それは経過年数グラフによって示されているのですが、ガイドラインではクロスが6年で既存価値が10%になるという基準を設けています。

このように経過年数によって備え付けのクロス・カーペットが交換から何年経過しているかによって原状回復義務の範囲が異なります。

経過年数をめぐってのトラブルを避けるために、入居時点で各対象物の経過年数を貸主に確認しておきます。

貸主は対象物の修理・交換に関しての履歴を残しておくことがじゅうようとなります。

もし、貸主が履歴を残していない場合には経過年数が不明となります。

その場合には双方で経過年数グラフの出発点を決めておかなければ、後々トラブルに発展する危険性があります。

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