家賃滞納!賃貸トラブル解決法 

家賃値下げパーフェクトガイド!!元賃貸不動産会社のトップ賃貸営業マンが初めて明かす 初期費用削減・賃料減額交渉・更新料ゼロ・敷金返還トラブルゼロの賃貸契約コスト削減マニュアル

貸す側・借りる側どちらのトラブルもしっかり解決する方法を教えます。法的な解決で両方ともスッキリしましょう。

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カーペットは新品にして返さなければならない?

原状回復義務の内容

貸主は建物を貸すことによって、収入を得ています。

それ以外の不当な利益は認められていないため、通常使用による損耗に関して負担することはありません。

常識的な使用をしている場合には、損耗として認められるので、全ての物品を新品に交換する必要もありません。


借主負担を定めた特約は有効か?

特約によっては「借主は、故意過失を問わず、建物の毀損・滅失・汚損・その他の損害につき損害賠償をしなければならない」というものがあります。

この場合の判断は非常に難しいのですが、過去の判例では「ここでいう損害は、賃貸物の通常使用により生じる損耗は含まれない」と判断されました。

特約がある場合には、判断が分かれるかもしれませんが、通常使用による損耗で負担しなければならない確率は低いといえます。

したがって、カーペットやクロスなどを新品にして返還する義務はないと言えるでしょう。

借主負担は一切認められない?

貸主としては通常使用による損耗の修繕費を借主に請求することは不可能なのか?という疑問が生じるはずです。

実際には借主が負担すべき特約が有効になるケースもあります。

@通常の原状回復義務を超えた修繕義務を負う事を借主が特約から認識している。

A借主が特約による義務を負担すると意思表示している。

B特約の必要性があり、暴利的でないという客観的かつ合理的な理由がある。

これら三つの要件を満たしていれば、借主に負担させることが可能とされています。

具体的に見ていくと、まず@の場合、原則「通常使用による損耗」の修繕費用の負担を借主がする必要はないのですが、契約上例外的に負担することになっているということを契約者が理解している。

Aは工事項目・工事内容・工事項目ごとの概算費用を具体的な数字に表示し、将来的には借主に負担してもらう。

Bは物件の家賃が周辺の相場よりも割安の為、修繕費用ぐらいは借主が負担すべき。

修繕費用・範囲などが妥当と判断される。これらの条件が一つでも欠けてはならないのですが、特約の有効性に関しては居住用と営業用物件では判断が異なるといわれています。

営業用物件では居住用物件に比べ、特約が有効になるケースが多いのですが、居住用の場合は相当な事情がない限り難しいと言えるでしょう。


原状回復特約と消費者契約法

消費者には事業者が不当な方法で契約させた場合に無効とさせる消費者契約法というものがあります。

賃貸借契約に関しても消費者契約法が適用されているので、通常の使用による損耗を借主が負担させる特約が結ばれている時には無効になる確率が高いと考えられます。

過去にも「借主の利益を一方的に害するもの」として特約の無効が認められました。

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