家賃滞納!賃貸トラブル解決法 

家賃値下げパーフェクトガイド!!元賃貸不動産会社のトップ賃貸営業マンが初めて明かす 初期費用削減・賃料減額交渉・更新料ゼロ・敷金返還トラブルゼロの賃貸契約コスト削減マニュアル

貸す側・借りる側どちらのトラブルもしっかり解決する方法を教えます。法的な解決で両方ともスッキリしましょう。

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不動産の賃貸借契約

2種類の賃貸借契約

借家契約には、普通借家契約と定期借家契約の二つに分けられています。

借地借家法が適用されるのは、普通借家契約の場合となり、借主の最低限の保護は図られています。

もう一方の定期借家契約の場合は借地借家法が適用されることがないため、契約期間が満了になった時点で更新がなければ、契約は終了となります。

貸主側からすると、普通借家契約の場合、正当な理由がない限り契約が終了しても借主が住みたいと望めば退去させることはできません。

正直、貸す側としては非常にリスクの高い契約となります。このように、貸主としてのリスクもあるために更新が必要ない定期借家契約が認められることになったのです。


普通借家契約と定期借家契約はどう違う?

普通借地契約と定期借地契約にはいくつかの違いがあります。

普通借地契約では、貸主は正当な理由がない場合は更新を拒否することが出来ません。

それとは異なり、定期借地契約の場合には契約期間終了時点で一旦借地契約が切れることになります。

他には普通借地契約は書面での契約を交えなくても口頭だけで契約することができます。

反対に、定期借地契約では書面での契約を締結させることが絶対的条件となります。

契約期間に関しても二つの契約方法では異なります。

普通借地契約の場合、当事者同士で1年未満の契約と決めていたとしても、期間は決めなかったとみなされます。

定期借地契約では、1年未満の契約期間が認められます。

貸主のメリットを考えると、定期借地契約の方を選択した方が良いといえます。

しかし、普通借地契約よりも家賃相場が安いというデメリットは避けることが出来ません。


一時使用目的の借家契約

知られていないことも多いのですが、普通借地契約と定期借地契約の他にも一時使用目的の借地契約というのも存在します。

展示会の期間のみ使用、貸主が転勤している期間だけ使用など、一時的に使用する場合のみ適用される契約です。

この契約は借地借家法が適用されることはないため、契約期間終了時点で退去しなければなりません。

この点だけ見ると、定期借家契約と同じなのですが、定期借家契約とは違い必ず書面での契約を締結させなければならないという決まりはありません。

そのため、貸主としてはメリットがあります。判例として一時使用目的であるかどうかは「賃貸借の目的、動機、その他諸般の事情から、賃貸借契約を短期間に限り、存続させる趣旨のものであることが客観的に判断される」というのが基準となります。

ただ、この基準だけで一時使用目的の借地契約であるかの判断は難しく、後になって普通借地契約と判断されることも可能性としては否定できません。

契約の段階で一時使用目的と締結したとしても、契約が無効となるリスクもあると覚悟しておきましょう。

このリスクを避けたいなら、定期借家契約を結んでおく方が望ましいでしょう。

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