家賃滞納!賃貸トラブル解決法 

家賃値下げパーフェクトガイド!!元賃貸不動産会社のトップ賃貸営業マンが初めて明かす 初期費用削減・賃料減額交渉・更新料ゼロ・敷金返還トラブルゼロの賃貸契約コスト削減マニュアル

貸す側・借りる側どちらのトラブルもしっかり解決する方法を教えます。法的な解決で両方ともスッキリしましょう。

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アパートを建て直すので出て行って欲しいと言われたら

明け渡しは正当か?

貸主が一定の手続きを完了させている。建物を建て替えざるを得ない。

というような事情があれば、借主は立ち退く必要があります。

ただ一方的な要求に対して、立ち退き料を請求することが可能です。

契約が更新されない要件は貸主が借主に対して「契約期間満了後は契約更新しない」という内容の通知を契約終了1年前から6カ月前までに行います。

後々のトラブルを避けるためにも、必ず内容証明郵便、配達証明郵便で行うことが勧められています。

通知が送られており、契約期間が終了しているのに明け渡ししていない場合には、貸主が使用に対しる意義を申し立てることができます。

ただし、意義を申し立てたとしても、借主の正当な事由が認められることになれば、借主の明け渡しは必要なくなります。

立ち退きの正当事由の5つは、

●貸主・借主が建物を必要とする事情

●賃貸借に関するそれまでの経過

●建物の現在の状況

●建物の利用状況

●立ち退き料などの提供状況

となります。

一つ目は居住の必要性や営業の必要性が判断材料となり、二つ目は貸し借りをした事情や、家賃の相当性、契約期間中に家賃の不払いや信頼関係を破壊する行為などがあったか?が調べられます。

三つ目は借主が契約違反などをすることなく有効に部屋を使用していたか?

四つ目は建て替えの必要性が生じているが、社会的・経済的効用があるか?などの点から判断されることでしょう。


立ち退き料は必ず支払われるとは限らない

立ち退き料の支払いは二つに分かれます。

建物の明け渡しの条件として支払われる場合もしくは明け渡しと引き換えに支払われる場合です。

しかし、立ち退き料は必ず支払われるものではありません。

過去には、建物の基本的な構造部分を含めて老朽化が激しい場合において、貸主に建物使用の必要性がなくても正当事由として認めています。

また、老朽化が激しく地盤崩壊寸前の建物について、これを取り壊し、貸主の生活基盤になる新ビル建設の必要があるとし、立ち退き料なしで、明け渡すことが認められています。

最近の傾向としては建物の高度再利用を目的に、高額支払いを条件にしています。

明け渡しの正当性を広く認めているのが、現在の状況と言えるでしょう。

例えば、貸主から事業を拡大するために建て替えするため、明け渡しを要求された場合には、高額な立ち退き料さえ用意すれば解決することが多くなっています。


立ち退き料はどのようにして決まる?

立ち退き料を決定する要素は移転経費・借家権の価格・営業補償・地縁的つながりを失う精神的苦痛などが挙げられています。

判断材料となる要素は分かっているのですが、明確な計算式などが存在していないため、一概にはどのくらいになるのかを予測することは困難とされています。

さらに、貸す側と借りる側の年齢・経歴・職業・資産・経済状態・健康状態・家族関係・法人・個人・設立時期・従業員数・土地、建物に関する事情などが考慮され、総合的な判断がされます。

原則、貸主側の明け渡しの必要性が高いと判断されればされるほど、立ち退き料は低額になり、借主が営業用として建物を使用していた場合には高額になると考えられます。

借主としては建物の老朽化がそれほど進んでいないため、住み続けたいと考え、今までの契約違反などがなければ、貸主側としては相当な立ち退き料を用意しなければならないでしょう。

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