家賃滞納!賃貸トラブル解決法 

家賃値下げパーフェクトガイド!!元賃貸不動産会社のトップ賃貸営業マンが初めて明かす 初期費用削減・賃料減額交渉・更新料ゼロ・敷金返還トラブルゼロの賃貸契約コスト削減マニュアル

貸す側・借りる側どちらのトラブルもしっかり解決する方法を教えます。法的な解決で両方ともスッキリしましょう。

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営業用に設置した電子レンジとエアコンの費用は請求できる?

追加で備え付けた設備費は請求できる

造作買取請求権というものがあり、建物の借主が、貸主の同意を得て建物に追加で備え付けた畳や建具などを貸主に時価で買い取るよう請求できます。

過去の判例を参考にすると、造作とは「建物に付加された物件で、貸借人の所有に属し、かつ、建物の使用に客観的便益を与えるものをいい、貸借人がその建物を特殊の目的に使用するため特に付加した設備は含まない」とあります。

過去に便益を与えると判断されたものは、調理台・レンジ・食器棚・空調設備・ボイラー・ダクト設備・物干し場・台所用釣戸棚・電灯設備・水道施設・電灯引込線などが挙げられます。

ただ、これだから造作という明確なものはなく、判断が分かれます。

家具などの場合には独立性が強いため、簡単に取り外しが可能であり、建物の価値を損なわないとされ、造作にはなりません。


特約の内容に注意

造作を認められたとしても、自動的に買い取り請求を実行できるわけではなく、貸主の同意を得て設置されなければならないという前提があります。

特約の内容によっても異なるのですが、もし契約終了時に造作買取請求権を放棄するという内容で契約していた場合には、特約有効と判断されます。

また、契約がどのように解除されたかによっても左右されます。賃料不払いや借主の契約違反によって、契約解除になった場合は造作買取請求を行うことができません。

支払いが済むまで明け渡しを拒否できるか?

過去の判例では造作の時価が支払わないことを理由に明け渡し拒否をすることは認められないとされています。

造作と建物の明け渡しは全くの別問題と扱われるようです。


有益費との違いは?

造作は壊さなくても分離できるもの。

有益費は建物を構成している一部分で、壊さなければいけないものと分類されています。

また、造作の場合は同意が必要ですが、有益費の場合には同意を得る必要がないという違いもあります。

さらに、買取を求める価格も造作と有益費とでは違ってきます。

造作の場合には時価で決まりますが、有益費の場合には支出した実費もしくは価値の増加額の二つを貸主が選択して決定されるのです。

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