家賃滞納!賃貸トラブル解決法 

家賃値下げパーフェクトガイド!!元賃貸不動産会社のトップ賃貸営業マンが初めて明かす 初期費用削減・賃料減額交渉・更新料ゼロ・敷金返還トラブルゼロの賃貸契約コスト削減マニュアル

貸す側・借りる側どちらのトラブルもしっかり解決する方法を教えます。法的な解決で両方ともスッキリしましょう。

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窓のない部屋に窓をつけた、この費用は請求できる?

必要費と有益費

民法では必要費・有益費の償還請求権を認めています。



必要費とは、

●物件を使用したり収益を上げたりするために必要な修繕費用

●あらかじめ決められた目的・方法に沿った使い方で、収益を上げるために必要な費用

●通常の利用をするうえで、建物やテナントなどの目的物を保存するために必要な費用

などが当てはまります。

この項目に当てはまると判断されれば、必要費として貸主に請求することができます。

これに対して有益費とは、客観的分析によって、物件の価値を増加させる費用のことをいいます。

簡単にいえば、この費用をかけることで物件の用途が拡大したり、便利になったりすることです。

例えば、トタン屋根から瓦屋根に変えた場合には、客観的にみても性能が向上しています。

窓がないよりもあった方が部屋としての快適度があがります。

また、汲み取り式から水洗に変更する。

和式トイレから洋式トイレ・ウォシュレットに変更する。

などは客観的価値が上がっているため、有益費として認められる可能性は高くなります。

建物の性能を向上させることだけが有益費に当てはまるわけではなく、道路のコンクリート工事などの場合にも利便性が向上したと判断されれば、十分有益費として認められるでしょう。

有益費として認められた場合、物件の価値が現実に増加した額もしくは実際に支出した額のどちらかを貸主が選び、返還することになっています。


無断の増改築が禁止されていたら?

貸主の承諾なしで工事を進めた場合でも、有益費の償還請求が可能となっています。

しかし、貸主の承諾なしに工事を進めることで賃貸借契約違反とみなし契約解除の事由として当てはまると判断される危険性もあります。

建物の客観的価値を上げるにしても、必ず貸主の承諾を得てから行った方が良いでしょう。

ただ、契約書の特約事項に「貸主が有益費・必要費の償還義務を負わない」と記されている場合には、特約が有効とされ、費用回収は難しいと考えられます。

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