家賃滞納!賃貸トラブル解決法 

家賃値下げパーフェクトガイド!!元賃貸不動産会社のトップ賃貸営業マンが初めて明かす 初期費用削減・賃料減額交渉・更新料ゼロ・敷金返還トラブルゼロの賃貸契約コスト削減マニュアル

貸す側・借りる側どちらのトラブルもしっかり解決する方法を教えます。法的な解決で両方ともスッキリしましょう。

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家賃を10%値上げしたい

まずは話し合いで解決

家賃のトラブルは貸主・借主どちらにとっても切実な問題となります。

家賃は貸主と借主との間で話し合いを行い、合意のもと決まるものです。貸主が家賃の値上げを決めたとしても、借主が反対すれば値上げをすることは難しいでしょう。

もし、貸主が借主に、話し合いにより合意を得ることが出来ればいつでも値上げすることが可能です。

逆に合意に至らなければ、調停もしくは訴訟による法的手続きを取るしかありません。

調停とは裁判所に間に入ってもらい、当事者同士が話し合いを行い、合意を得ることになれば調停調書という公的な和解書類を作成することです。

訴訟とは、裁判所に対し、判決を求める訴えをすることです。

当事者同士の話し合いでは、言った・言わないで後々のトラブルにつながるため、貸主は法的手続きを取る前にも準備しておきます。

配達証明付き内容証明郵便で、家賃をいくら増額するのかという表示をしておきます。

全てのトラブルを避けるためにも、貸主は相手の感情を逆なでしないような進め方を行いましょう。


調停の原則は譲り合い

法的手続きには調停と訴訟があるのですが、訴訟を起こす前には必ず調停を行わなければならないという決まりがあります。

調停では調停委員と裁判官を交え、当事者同士の話し合いが行われます。

調停委員は経験豊富なため、客観的な目線で的確なアドバイスをしていきます。

そのため、調停のみで解決することも珍しくありません。

結局、調停の場合は話し合いによる解決のため、どちらかが譲る形となります。

どちらも譲歩しないとなれば、訴訟へと発展されます。

訴訟では不動産鑑定士の鑑定も判断材料となり、最終的な判決は裁判所に委ねられます。

訴訟を起こして採算が合うか

調停で解決しない場合には訴訟を起こすことも出来るのですが、貸主としては裁判をして採算が取れるのか?ということです。

訴訟といっても、簡単に決まる話ではないため、時間もお金もある程度必要になってきます。

家賃増額で訴訟を起こす場合には、弁護士の他に不動産鑑定士へ依頼しなければなりません。

不動産鑑定士に支払う費用だけでも十数万円〜数十万円になります。

訴訟によって、値上げすることが出来ても、結局裁判にかかった費用を差し引いたらマイナスになってしまった。

ということも十分あり得ます。

このように、訴訟を起こしてまで解決する必要があるのか?と慎重に検討しておきましょう。


自動増額条項を盛り込んでおく

家賃増額でトラブルになるのを避けるには、自動増額条項を契約書に盛り込んでおくという方法もあります。

借地借家法によって、借主に対して不利な条項は認められないとありますが、固定資産税の上昇率などによって決められる場合には合理的内容とし、有効になるケースもあります。

ただ、借主がこの自動増額条項は有効なのか?ということを問題にした場合は、訴訟に発展することもあります。

ただ、契約書に盛り込んでおくだけで家賃値上げを拒否する借主は減ることは間違いないでしょう。

新家賃が確定するまでの家賃はどうなる?

新しい家賃が調停や訴訟によって決まったとしても、新家賃確定までにはそれなりに時間がかかります。

法律では「裁判で新家賃額が確定するまでは、借主は相当と思われる額を家賃として支払えば足りる」としており、今までの家賃額を払えば問題ないということです。

裁判で新しい家賃が確定し、借主が支払っていた額が確定した額に満たない場合には不足分に年率10%を加算した金額を支払う必要があります。

貸主が値上げした額でなければ受け取らないと拒否した場合に、借主が家賃を支払わなければ、契約解除の対象となります。

ただし、借主が家賃を第三所に預けておく供託の手続きをとった場合には、契約解除することはできません。

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